Jakarta — Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus membenahi layanan pertanahan, khususnya proses peralihan hak atas tanah atau balik nama sertipikat. Melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS), proses yang melibatkan sejumlah pihak kini ditargetkan dapat diselesaikan paling lama 10 hari.
Program tersebut dirancang untuk menyelaraskan empat simpul utama dalam proses peralihan hak, yakni penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui perangkat yang menangani pendapatan daerah, serta Kantor Pertanahan (Kantah).
Selama ini, keterlibatan sejumlah pihak tersebut terkadang menimbulkan perbedaan persepsi mengenai kapan sebenarnya waktu pelayanan peralihan hak mulai dihitung.
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan salah satu persoalan yang perlu diselaraskan adalah perbedaan cara menghitung durasi pelayanan antara masyarakat dan Kantor Pertanahan.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi,” ujar Asnaedi saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
Menurutnya, jika waktu pelayanan dihitung sejak transaksi, maka seluruh tahapan yang dilakukan oleh masing-masing pihak harus masuk dalam rangkaian proses.
Proses Dimulai Sejak Tahap Awal
Untuk mengejar target penyelesaian 10 hari, Kementerian ATR/BPN tidak hanya membenahi proses di Kantor Pertanahan. Pembenahan justru dimulai sejak tahapan sebelum permohonan masuk ke Kantah.
Pada tahap awal, PPAT diarahkan memastikan penjual dan pembeli telah siap hadir untuk menandatangani akta. Para pihak juga harus mengetahui biaya yang harus dibayarkan serta memahami keseluruhan tahapan yang akan dilalui.
Asnaedi menjelaskan, pengecekan berkas oleh PPAT baru dilakukan setelah penjual dan pembeli menyatakan kesiapannya.
“Penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta. Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan,” jelasnya.
Dengan mekanisme tersebut, diharapkan tidak terjadi lagi proses yang terhenti setelah pengecekan sertipikat karena salah satu pihak belum siap melanjutkan transaksi.
BPHTB dan PPh Tak Boleh Menjadi Titik Lambat
Setelah proses pengecekan, pembeli mengajukan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada pemerintah daerah melalui dinas pendapatan setempat. Pada tahap yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Kementerian ATR/BPN memberikan waktu maksimal tiga hari bagi pemerintah daerah untuk menyatakan apakah pembayaran BPHTB dapat diproses atau tidak.
Namun, untuk mengejar target 10 hari, pembayaran pajak diharapkan dilakukan sejak hari pertama.
“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” kata Asnaedi.
Dalam proses validasi BPHTB, diterapkan pula mekanisme fiktif positif. Artinya, apabila pemeriksaan belum dilakukan sampai batas waktu yang ditentukan, proses dapat dilanjutkan sesuai mekanisme yang telah ditetapkan.
Kantah Terapkan First In, First Out
Setelah BPHTB tervalidasi, penjual dan pembeli diberikan waktu maksimal dua hari untuk melakukan penandatanganan akta. Selanjutnya, PPAT melakukan pelaporan akta.
Berkas kemudian masuk ke Kantor Pertanahan untuk dilakukan verifikasi dengan batas waktu maksimal tiga hari.
Jika berkas telah terverifikasi, Kantah menerbitkan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) melalui Surat Perintah Setor (SPS). Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari dan pada hari yang sama PPAT wajib menyerahkan dokumen fisik kepada Kantah.
Setelah pembayaran terverifikasi, proses berlanjut pada pencatatan peralihan hak hingga penerbitan sertipikat dalam waktu dua hari kerja.
Status sertipikat tersebut nantinya dapat dipantau melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
Asnaedi menegaskan, Kantor Pertanahan juga menerapkan prinsip first in, first out (FIFO), yakni berkas yang lebih dahulu masuk akan diperiksa lebih dahulu.
“Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” tegasnya.
17 Kantah Jadi Lokasi Awal Implementasi
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut mulai diberlakukan pada 17 Kantor Pertanahan.
Kementerian ATR/BPN berharap penerapan PERINTIS dapat menghilangkan perbedaan persepsi antara masyarakat dan petugas pertanahan mengenai durasi pelayanan.
Dengan seluruh simpul bekerja sesuai batas waktu yang telah ditentukan, proses peralihan hak tidak lagi berjalan tanpa kepastian.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat, tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.
Program ini menjadi bagian dari transformasi layanan Kementerian ATR/BPN untuk menghadirkan pelayanan pertanahan yang lebih cepat, terintegrasi, transparan, dan memberikan kepastian waktu kepada masyarakat.
(Anton Tin)